Война — дворцам, мир — хижинам

Несмотря на оживление потенциального спроса, сами девелоперы пока не слишком оптимистичны. «В этом сезоне высокий уровень неопределенности, больше, чем в предыдущие годы», — считает Александр Дубовенко, учредитель компании «Гуд Вуд». Все дело в том, что сейчас действуют два противоположных тренда, объясняет он. «Первый тренд — люди считают, что стали ненадежными депозиты, ставки по ним падают, банки рушатся, а значит, хранить деньги негде, — говорит эксперт. — Этот тренд влияет на увеличение спроса на загородную недвижимость и, соответственно, на увеличение цен». А второй тренд связан с ожиданием экономического кризиса. Западные санкции из-за присоединения Крыма увеличили эти опасения. В таких условиях люди обычно уменьшают траты.

«Поэтому мы ожидаем как увеличения спроса на 20–30%, может, даже 50%, так и снижения — если будет какой-то кризис, спрос может упасть в несколько раз, — поясняет эксперт. — Прогнозы на этот год строить невозможно. Есть естественная инфляция рубля на уровне 10%, поэтому цены примерно на эти проценты будут расти наверняка, но более точно что-нибудь сказать невозможно, мы готовимся к обоим сценариям».

Проблема еще в том, что загородное жилье всегда было на втором месте после квартиры в Москве или в Подмосковье. То есть интерес к нему появлялся уже после того, как «квартирный вопрос» был решен. Изменения произошли совсем недавно, с появлением загородного жилья эконом-класса: от таунхаусов и дуплексов до малоэтажных домов. Соответственно, рассматривать их как классический способ консервативной инвестиции нельзя: скорее, загородное жилье как единственное выбирают те, кто собирается там жить. Это, как правило, молодые семьи с детьми, которым не по карману просторная квартира, либо пожилые родители, оставившие квартиру детям.

Предпочтения этой аудитории понятны: дом для постоянного проживания эконом-класса разумных размеров (до 200 кв.м), небольшой участок, хорошая транспортная доступность. Если денег не хватает даже на такой дом, но предполагаются в будущем доходы, покупается участок без подряда — «потом построим».

«В ближайшее время мы ожидаем сезонного увеличения спроса на рынке загородной недвижимости. При этом наибольшей популярностью будут пользоваться участки без подряда (до 70–80% от общего количества сделок). Следующими по уровню популярности будут готовые дома в поселках эконом-класса (около 15% в общей структуре спроса). Спрос на коттеджи бизнес- и премиум-класса сохранится только в концептуальных поселках, где разработана интересная идея, создана развитая инфраструктура, например спортивная (гольф-клубы, конюшни, яхт-клубы недалеко от поселка), или объекты, расположенные на большой воде, где можно сделать и причал для яхт, и пляжи, и благоустроенную набережную», — говорит заместитель гендиректора ОПИН Наталья Картавцева.

Экономическая ситуация в России не создает предпосылок к бурному развитию дорогого сегмента на рынке загородной недвижимости, подобного буму начала 2000-х гг., считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Однако наиболее дешевые готовые дома и квартиры в малоэтажных ЖК продолжают пользоваться спросом.

Тренд уже обозначен, уверен Дубовенко: «Будет ежегодно падать на 10–15% спрос на классические дачи — далеко расположенные, с большими участками и с индивидуальными домами, в качестве второго жилья. Связано это с устареванием данного формата. Очевидно, будут продолжать пользоваться высоким спросом сблокированные дома с небольшими участками: таунхаусы, дуплексы и флэтхаусы. В Москве мало строится нового жилья, а все, что строится, достаточно дорого стоит, и Московская область здесь уже давно является лидером строительства. Но если живешь за МКАД, то не так важно, 2 или 10 км тебе ехать до «кольца», особенно если нормальная трасса. Конечно, это приведет к увеличению спроса на загородное жилье эконом-класса, которое является заменой первого жилья».

«Идти на запад» — эта популярная в 90-х годах песенка сегодня может напеваться большинством покупателей загородной недвижимости. По словам Картавцевой, пользуются и продолжат пользоваться спросом Новорижское, Киевское, Калужское, Ленинградское и Дмитровское направления — в общем, вся западная часть Подмосковья, с севера на юг.

На западном и северном направлении сосредоточены две трети поселков, подсчитали в «ИНКОМ-Недвижимости». Этому есть объяснение: «западное полушарие» ближнего Подмосковья всегда отмечала хорошая экология, обилие больших и интересных водоемов и хвойных лесов. Немаловажным обстоятельством является и традиционно большая транспортная доступность этих направлений.

«Лидером направлений до сих пор остается «Новая Рига», однозначно. Но мы ожидаем существенный прорыв и выход как минимум на второе место в ближайший год-два Ленинградского шоссе, после того как в декабре запустят до Солнечногорска дублер Москва — Санкт-Петербург», — говорит Дубовенко.

Впрочем, Новорижское шоссе может вновь оторваться от конкурентов, когда будет закончена его реконструкция — по планам, это должно произойти в 2016 году, но расширение самого дорожного полотна обещают закончить уже в этом году.

Вообще реконструкция дорог играет одну из самых существенных ролей в распределении спроса и предложения по направлениям. Так, недорогое Новорязанское шоссе на восточном направлении по числу новых проектов находится на втором месте после Новой Риги — в январе-марте они составили 18% от общего числа новых предложений на рынке. Здесь в последнее время делается много для улучшения транспортной ситуации: строятся развязки, дублеры, появилось метро в Люберцах. На Киевское и Калужское шоссе суммарно приходится 28% от общего количества новых поселков.

Еще одно следствие улучшения транспортной доступности — увеличение расстояния до МКАД. По данным «ИНКОМ-Недвижимости», половина поселков находится на расстоянии 30–35 км от МКАД, то есть в районе «бетонки» и за ней. В ОПИН отмечают рост девелоперской активности в радиусе 15–30 км от МКАД. Параллельно сократился вклад дальнего Подмосковья в структуру нового предложения. Фактически новое строительство сосредотачивается в районе будущей ЦКАД, откуда по реконструированным магистралям можно будет добраться до МКАД за 20–30 минут.

Впрочем, связано это не только с улучшением транспортной доступности, но и с распространением многоквартирных домов все дальше от МКАД. Фактически сегодня вокруг Москвы строится несколько мини-городов-спутников, рядом с которыми владельцам загородного жилья неуютно.

С одной стороны, это хорошо: плотность застройки уменьшается, все больше людей получают возможность жить в экологически чистом месте. С другой — социальные коммуникации не поспевают за «растягиванием» постоянного жилья на большие расстояния. В результате на той же «Новой Риге» сегодня нет ни одного крупного спортивно-развлекательного комплекса, ни одного многозального кинотеатра. Во многих местах уже появляются проблемы с медобслуживанием, детсадами и школами. Возможно, эти проблемы будут решены после строительства ЦКАД. Однако это произойдет нескоро. Усугубляет проблему ожидание кризиса: девелоперы откладывают открытие поселковых объектов инфраструктуры, местный бизнес также осторожничает, ограничиваясь мелкими проектами.

Отметим, что все опрошенные эксперты «МК» особого беспокойства не высказывали. Все же тренд на переселение среднего класса за город сохраняется, и остановить это может только долговременное сокращение его доли. А для этого одного кризиса недостаточно.