Ипотеки в России станет вдвое больше

Годом возрождения ипотеки эксперты рынка называют 2010 год. «В прошлом году на рынок вернулись банки, отказавшиеся от выдачи ипотечных кредитов в кризис, — отметила директор департамента ипотеки компании «Миэль-Новостройки» Кристина Хмель, — появилось много новых продуктов, смягчились условия кредитования, понизилась процентная ставка и возросла лояльность банков к потенциальным заемщикам».

По данным, озвученным генеральным директором Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александром Семенякой, объем выданных в России ипотечных кредитов в 2010 году составил 370 млрд рублей. Этот показатель на 44% ниже, чем в рекордном 2008-м году, но уже в 2,4 раза выше, чем в кризисном 2009-м.

В 2011 году, по прогнозам банка DeltaCredit, ипотечный рынок России пойдет вверх еще стремительнее. Только за первый квартал 2011 года объемы выдачи ипотеки (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) вырастут на 198%. Таким образом, объем рынка составит 96, 9 млрд рублей. Только в марте банки выдадут кредитов на 44, 4 млрд рублей (рост 182% по сравнению с мартом прошлого года). Во втором квартале динамика роста рынка будет более плавная, без резких всплесков и падений, характерных для первого квартала 2011 года. По прогнозам банка, объем ипотечного рынка во втором квартале вырастет до 138, 8 млрд рублей (рост относительно второго квартала 2010 года — 166%).

В целом на 2011 год DeltaCredit повышает прогноз объема выданных ипотечных кредитов до 580 млрд рублей. Таким образом, объем выданных кредитов по сравнению с прошлым годом вырастет на 153%.

Александр Семеняка считает, что объем выдачи ипотеки в России в этом году вырастет как минимум вполовину.

«В феврале 2011 года количество ипотечных сделок уже увеличилось вдвое по сравнению с февралем 2010 года, — отметил генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов. — Традиционное посленовогоднее затишье сменилось активным спросом. Средняя сумма кредита, привлекаемая для покупки квартиры в феврале выросла до 3,6 млн рублей».

Причинами предстоящего активного роста рынка эксперты DeltaCredit называют продление основными банками льготных условий по ипотечным кредитам до конца февраля и общее снижение требований к заемщикам, снижение первоначального взноса у основных игроков рынка, а также развитие ипотечных программ на рынке новостроек и поддержку этого сегмента ипотечного рынка со стороны государства. Окажет свое влияние и стабильный уровень цен на вторичном рынке жилья на протяжении всего прошлого года.

«Мы наблюдаем положительную тенденцию, в целом ситуация повторяет то, что было в 2007 году: банки либерализуют условия выдачи кредита, андеррайтинг, разрабатывают ипотечные новые программы, — отметил руководитель отдела по развитию бизнеса банка DeltaCredit Александр Афанасьев. — Используя терминологию фондового рынка, можно сказать, что началось «ипотечное ралли». В этой ситуации важно, чтобы жажда прибыли не превалировала над оценкой риска».

Ипотечные ставки демонстрируют стабильность

Средняя ставка по ипотеке, по данным АИЖК, в декабре 2010 года составила 12,5%, на уровне 12-13% она сохранится и в 2011 году. В DeltaCredit отмечают, что в настоящее время средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составляет 12,7% по кредитам в рублях и 11% по кредитам в долларах.

«С начала 2010 года ставка рефинансирования снижалась четыре раза и составила рекордные 7,75 %, — рассказала Кристина Хмель. — Это позволило снизить действующие ставки по ипотеке на 2-2,5%. С 28 февраля 2011 года ставка рефинансирования составляет 8%. Можно ожидать дальнейшее снижение процентных ставок по ипотечным продуктам банков, но более медленное, скорее всего, на докризисном уровне: на один процентный пункт в год».

Эксперты компании «Фосборн Хоум» отмечают, что недавнее повышение ЦБ РФ ставки рефинансирования с 7,75% до 8% пока не отразилось на ставках по кредитам — возможно, банки просто не успели отреагировать на это изменение, ведь ставка изменилась в последний день февраля. Но, скорее всего, считают в «Фосборн Хоум», банки не поднимают ставки, чтобы не отпугнуть потенциальных клиентов. Исключение составляют плавающие ставки, привязанные к ставке рефинансирования ЦБ РФ. В дальнейшем, динамика ставок по ипотеке будет в основном зависеть от уровня инфляции в стране и действий ЦБ РФ. Если инфляцию удастся удержать на уровне 8-9%, то ипотечные ставки в текущем году, возможно, окажутся самыми низкими за все время существования ипотеки в России.

Продукт не для всех

Однако пока говорить о массовом характере ипотеки не приходится. Результаты исследования Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) свидетельствуют о том, что менее 10% россиян могут позволить себе взять ипотечный кредит.

Как указывается в материалах исследования, социологи ключевыми барьерами к оформлению ипотечного кредита считают недостаточный доход, высокие процентные ставки, неуверенность в стабильном доходе и быстрые темпы роста цен на недвижимость. При этом потребность в улучшении жилищных условий сегодня испытывают 40% респондентов, и лишь 9% из них в состоянии это сделать.

Председатель правления Меткомбанка Павел Логинов подтверждает, что потребность в жилье у россиян очень высокая: по различным оценкам до 70 % жилья в нашей стране является старым, ветхим или непригодным для проживания. Поэтому сегодня спрос на жилье и, соответственно, на ипотеку по сравнению с кризисным периодом увеличивается.

«К основным факторам, сдерживающим рост рынка, я бы отнес, прежде всего, высокую стоимость квадратного метра, а также снижение объемов нового вводимого жилья по сравнению с предкризисным периодом. Многие строительные компании тяжело пережили кризис и заморозили запуск новых проектов», — отмечает Логинов.

Начальник отдела маркетинга банка «Интеркоммерц» Олег Шемяков говорит, что в отношении оценки потенциального заемщика ситуация практически вернулась к докризисной. Банки требуют от клиента набор документов, который практически ничем не отличается от докризисного. Основными по-прежнему остаются документы, подтверждающие финансовое состояние потенциального заемщика, а максимальный размер выдаваемого кредита определяется исходя из фактического дохода заемщика. «Таким образом, банки сами не позволяют заемщикам брать на себя обязательств больше, чем они могут исполнить», — отметил эксперт.

«Расходы на ипотеку составляют не более 10-15% в стоимости при покупке нового жилья, и в этом случае высокие проценты по ипотеке являются важным, но далеко не основным сдерживающим фактором при принятии решения покупке жилья в кредит», — добавляет Логинов.

Управляющий портфелем ценных бумаг УК «Солид менеджмент» Георгий Ельцов считает, что у ипотеки в России две проблемы. Первая — это инфляция, так как ни один банк не выдаст кредит по ставке ниже инфляции, потому что нанесет себе убыток. Поэтому для снижения ставок стране нужно обуздать инфляцию. А вторая проблема — огромная разница между платежами по ипотеке и арендной стоимостью тех же помещений. «У нас ипотечные взносы выше раза в два, а в развитых странах они, как правило, равны, — отметил Ельцов. — Когда аренда квартиры стоит 30 тысяч рублей, а ипотечный взнос за нее — 60-80, ни о какой популярности ипотеки и речи не пойдет».

«Конечно, результаты исследования НАФИ неутешительны, но даже если ставка по ипотечным кредитам опустится, скажем, до 6-7% годовых, ипотека все равно останется недоступной для подавляющего большинства россиян. Для изменения ситуации нужно говорить не о каких-то мерах стимулирования банков, а в целом о социально-экономической политике государства на ближайшие годы», — резюмирует Олег Шемяков.