Портфели рантье набиты ликвидными метрами

В 2010 году, как отмечают эксперты рынка, рынок коммерческой недвижимости начал выходить из кризиса. Арендные ставки перестали снижаться, а торговые и офисные центры — терять арендаторов. А некоторые, наиболее успешные объекты вообще не пострадали от кризиса. Таким образом, бизнес рантье по-прежнему приносит хороший доход, что и подтверждает рейтинг русского Forbes.

Журнал опубликовал список владельцев коммерческой недвижимости в России, которая в прошлом году принесла наибольший арендный доход. Если в прошлогоднем рейтинге рантье фигурировали только компании (в том числе и иностранные – ИКЕА, Enka), то в этот раз Forbes составил список физических лиц-владельцев недвижимости, причем только россиян и граждан стран СНГ.

Крупнейшим рантье журнал назвал главу Группы компаний «Крокус» Араса Агаларова (56 место в рейтинге богатейших людей России в 2010 году, по версии того же Forbes — состояние 1,1 млрд долларов). На своей недвижимости Агаларов зарабатывает 550 млн долларов в год. Больше половины этих денег приносит расположенный в Москве торгово-выставочный комплекс «Крокус Экспо» — крупнейший в Восточной Европе. В портфель коммерческой недвижимости холдинга входят также сеть гипермаркетов «Твой Дом» и открывшийся летом 2010 года ТРЦ «Вегас». Многие эксперты рынка еще до открытия называли «Вегас» одним из самых успешных новых проектов прошлого года — уже тогда он был заполнен арендаторами на 90%.

Вторую строчку рейтинга заняли владельцы Группы «Киевская площадь» Зарах Илиев и Год Нисанов. У бизнесменов весьма объемный портфель коммерческой недвижимости. Им принадлежат: крупнейший в Европе ТРЦ «Европейский» (площадь 180 тыс. кв. метров, более 500 арендаторов) у Киевского вокзала в Москве, торгово-ярмарочный комплекс «Москва» в Люблино, мебельный центр «Гранд» в Химках, а также гостиницы «Славянская» и расположенная в одной из сталинских высоток «Украина» (обе находятся под управлением Radisson). Группа Илиева и Нисанова владеет также несколькими рынками на МКАД. Доход партнеров, получаемый от аренды недвижимости, составляет 520 млн долларов в год.

Кстати, «Киевская площадь» Зараха Илиева и Года Нисанова находилась на втором месте и в прошлогоднем списке Forbes, а «Крокусу» Араса Агаларова тогда досталось лишь третье (первую строчку заняла ИКЕА Мос, в свежем рейтинге не участвовавшая).

В этом году третье место занял глава Группы «Ташир» Самвел Карапетян, который зарабатывает на своих объектах недвижимости 410 млн долларов в год (в прошлом году группа занимала лишь седьмое место в списке). «Ташир» — многопрофильная группа, но девелопмент и управление коммерческой недвижимостью (главным образом торговой) — ее основные направления. Группе принадлежат московские торгово-развлекательные центры «Рио», ТРЦ «Ереван-Плаза», бизнеc-центры «Газойл-Плаза» и «Napmen Club» (там располагается центральный офис Tashir Group), а также ряд региональных проектов. В прошлом году Группа «Ташир» сообщила о пополнении портфеля активов: осенью были закрыты сделки сразу по четырем проектам в сфере недвижимости: город- спутник Москвы Gazoil Park, еще два ТРЦ «Рио» в Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде и гостиница в Туле. А в общей сложности с начала кризиса холдинг вошел в 12 проектов, совокупные инвестиции в которые превысят 2 млрд долларов.

Четвертую строчку заняли Михаил Гуцериев, Саит-Салам Гуцериев и Михаил Шишханов (Группа БИН, которая в прошлом году заняла шестое место в рейтинге). Им принадлежат около 700 тыс. квадратных метров офисной, торговой и гостиничной недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и Калининграде. Доход Группы БИН от аренды составляет 280 млн долларов ежегодно. Во время кризиса предприниматели пополнили портфель недвижимости тремя новыми московскими бизнес-центрами общей площадью около 120 тыс. кв. метров, которые были куплены у структур сенатора Александра Гордеева. Эксперты отмечали, что по докризисным ставкам они могут приносить 50 млн долларов в год. Сейчас бизнесмены строят гигантский торгово-развлекательный центр на Варшавском шоссе общей площадью около 1 млн кв. метров.

Пятое место в рейтинге, как и в прошлом году, заняли петербуржцы — владельцы холдинга «Адамант» Игорь Лейтис, Михаил Баженов и Евгений Гуревич. Еще в прошлом году Forbes отмечал, что холдинг является лидером рейтинга по количеству торговых центров, расположенных в одном городе — контролирует 40% всех торгово-развлекательных площадей Санкт-Петербурга. Это приносит бизнесменам доход в 270 млн долларов ежегодно. В 2008 году «Адамант» планировал построить у метро «Ладожская» пять 150-метровых офисных небоскребов (позднее их высота была уменьшена до 120 метров), затем стало известно, что возведет только два. Однако планы снова изменились, и владельцы холдинга решили застроить лишь принадлежащий им участок, на котором разместится одна высотка общей площадью около 70 тысяч кв. метров.

В десятку лучших рантье вошли также владелец ТЦ «Охотный ряд» на Манежной площади Александр Занадворов (доход от аренды недвижимости 140 млн долларов), крупнейший владелец торговой недвижимости в Самаре Виктор Сурков (140 млн долларов), владельцы компании «Промсвязьнедвижимость» Дмитрий и Алексей Ананьевы (135 млн долларов), глава Группы «Абсолют» Александр Светаков (125 млн долларов) и собственники девелоперской компании «Капитал Груп» Владислав Доронин, Павел Те и Эдуард Берман (120 млн долларов).

Эксперты рынка уверены: основные лидеры останутся в его составе и в следующем году, если не будут продавать свои активы. А новых сверхкрупных объектов и, соответственно, игроков, в ближайшее время не ожидается.

Успешные квадратные метры

Во время кризиса многие владельцы коммерческой недвижимости, особенно те, для кого управление объектами является приоритетным направлением, оказались в затруднительном положении. Арендаторы офисов сокращали штаты и переезжали в скромные офисы либо банкротились, арендаторы торговых площадей сокращали число торговых точек. Такого количества вакантных площадей рынок не видел, пожалуй, никогда. Собственники объектов снижали ставки, дисконты порой составляли 20-50%.

Впрочем, в портфелях владельцев недвижимости, попавших в топ-10, есть объекты, которые неплохо пережили кризис. «Среди самых высокодоходных объектов в столице можно назвать, например, ТРЦ «Европейский», который является одним из лидеров по уровню арендной ставки в Москве, — рассказал генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, — Есть также ряд бизнес-центров в центре столицы с прекрасным местоположением и изначально хорошо продуманной концепцией. Спрос на них не падал и в кризис».

«Наиболее успешные торговые объекты (например, «Европейский», «Атриум», «Метрополис») не испытывали серьезных трудностей с заполнением, — подтвердила руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International Ольга Павлик. — Сегодня показатели эффективности таких объектов на высоте и, более того, на них уже давно сформированы внушительные листы ожидания».

Уже в прошлом году владельцы коммерческой недвижимости почувствовали себя лучше. Эксперты отмечали постепенное восстановление рынка, сокращение вакантных площадей на фоне снижения темпов нового строительства. В результате ставки и цены продажи на одних объектах перестали снижаться, а в ряде наиболее удачных торговых и офисных центров отмечен их небольшой рост. Сегодня большинство участников рынка коммерческой недвижимости сходятся во мнении, что кризисное «дно» уже позади.

По данным компании NAI Becar, в настоящее время средняя цена за 1 кв. метр торговой площади в Москве колеблется в диапазоне от 3 тысяч долларов (спальные районы, средняя проходимость) до 15 тысяч долларов (внутри Садового кольца, на основных торговых коридорах).

Цены продажи наиболее ликвидных объектов могут составлять от 10 до 30 тысяч долларов за кв. метр. Средние арендные ставки в торговых центрах составляют 1-2,5 тысячи долларов за кв. метр в год, для якорных арендаторов — 100-320 долларов за кв. метр в год.

«Постепенно растущий спрос и дефицит качественного предложения в Москве (особенно на фоне характерного для последнего времени замедления темпов нового строительства) позволяет собственникам офисов класса А/В+ с удачным местоположением ожидать высокой доходности на вложенный капитал, — считает Ольга Павлик. — Перспективным с точки зрения инвестиций уже можно назвать и сегмент торговой недвижимости, демонстрирующий наиболее высокие темпы восстановления после кризиса. Качественные торговые объекты могут рассматриваться в качестве высокодоходных активов».

Денис Колокольников из RRG не так оптимистичен: «Говорить о полном выходе из кризиса пока рано, — утверждает он. — Рост есть, но он не настолько интенсивен, ставки нескоро достигнут докризисных показателей. Вакантными остаются около 15% площадей в действующих офисах класса А и В. Хотя число свободных «метров» постепенно уменьшается».