Государство вернет потерявшиеся квартиры

О намерении государства законодательно закрепить компенсации гражданам, пострадавшим от «черных риелторов» и недобросовестных продавцов, сообщила «Российская газета».

Соответствующий законопроект о внесении поправок в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» опубликован на сайте Минфина РФ для общественной экспертизы.

Предполагается, что людям, лишившимся жилья в результате мошеннических действий, государство будет выплачивать ссуду по решению суда. При этом сумма компенсации не может превышать 1 млн рублей.

На получение денежного возмещения смогут претендовать как добросовестные покупатели жилья, сделка с которыми оспаривается, так и собственники, потерявшие право на имущество по вине мошенников.

Важное уточнение: утраченные квартира или дом должны быть единственным жильем, пригодным для проживания. Если оспаривается, например, дача или вторая квартира, то деньги выплачиваться не будут.

Как пояснили опрошенные BFM.ru эксперты, положение о выплате компенсации добросовестному приобретателю либо собственнику, которые лишены возможности получить выбывшее из их владения жилое помещение обратно, существует в российском праве с 2004 года. Однако эта статья закона на практике не применялась.

«Мне не известно ни одного случая выплаты подобной компенсации, несмотря на то, что, такая норма действует с 2004 года», — сообщил BFM.ru заместитель генерального директора компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.

Юрист юридической компании Art de Lex Алексей Тунгусов, в свою очередь, пояснил BFM.ru , что Минфин на запросы граждан о порядке получения установленной законом компенсации отвечал, что такой порядок не утвержден правительством РФ и, соответственно, Минфин лишен возможности указанную компенсацию выплачивать.

«Сегодня, если в суде сделка признана недействительной, и это решение закреплено в кассационной инстанции, покупатель лишается квартиры без каких-либо компенсаций, — рассказала заместитель генерального директора «МИЭЛЬ–Брокеридж» по правовым вопросам Ирина Шугурова. — Даже если в решении суда написано, что покупатель должен получить назад свои деньги от продавца, то, в случае если найти мошенника невозможно, люди остаются без жилья».

Компенсация не покроет расходов на покупку жилья

Эксперты назвали идею о выплате компенсаций вполне логичной и гуманной, поскольку, по статистике, каждая 13-я сделка оспаривается в суде. Но, по их мнению, законопроект требует доработок.

Юристы считают, что в этой редакции законопроект сужает круг лиц, имеющих право на компенсацию. Если в первой редакции право на выплату имел любой гражданин, то после принятия поправок, люди, которые, например, купили квартиру для своих детей и «потеряли» ее в результате мошеннических действий, не смогут получить деньги, даже несмотря на то, что понесли много расходов на покупку.

Вызывает вопросы и размер предусмотренной компенсации. «Сумма не изменилась по сравнению с действующей редакцией, которая была принята в 2004 году, — отметил Алексей Тунгусов. — Но если в 2004 году за один миллион рублей можно было купить жилье хотя бы в большинстве регионов, то теперь это невозможно, особенно в крупных городах».

«Сумма до 1 млн рублей, это даже не миллион, — подчеркнул генеральный директор компании «Пересвет-Недвижимость» Николай Андреев. — Возможно, государство поможет обманутым покупателям оплатить аренду жилья на время суда, но на большее при данной сумме рассчитывать не приходится».

Директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова считает, размер компенсации не должен оговариваться строго — иначе жители разных регионов оказываются в неравном положении. Разумнее рассчитывать размер компенсации, например, по коэффициенту, установленному в конкретном регионе, таким образом, чтобы ее хватило хотя бы на комнату.

Председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников подозревает, что новая норма может несколько снизить активность следствия при поимке мошенников. «Нужно, чтобы следственные органы не расхолаживались, а доводили работу до конца, — отметил он. — Они могут расследовать эти дела не слишком усердно, зная, что компенсации потерпевшим уже выплачены. Но если усилить контроль за следственными мероприятиями, то борьба с мошенничеством в жилищной сфере будет более системной».

Сам не плошай

Юристы отмечают, что механизмы выплат компенсаций не отработаны, и критерии, по которым суд признает или не признает покупателя добросовестным, достаточно вариативны.

Также сложно предсказать, в какой ситуации и всем ли покупателям квартир, чьи сделки признаны недействительными, будет выплачен тот самый миллион рублей. Поэтому эксперты рекомендуют покупателям и продавцам быть бдительными, обращаться к профессиональным риелторам, которые организуют юридическое сопровождение сделки.

Они также советуют тщательнее выбирать агентство — посетить офис, чтобы убедиться, что оно реально существует, желательно также, чтобы организация входила в известную общественную профессиональную организацию, например, в Российскую гильдию риелторов.

Кроме того, нужно уточнить, как именно «оповещает» агентство недвижимости о сделанной проверке (на словах или письменно), выяснить какие гарантии проведенной проверки дает компания.

«Если покупатель недвижимости проявит должную осмотрительность и уделит пристальное внимание проверке юридической чистоты квартиры, то ему не понадобится никакая компенсация, так как у него квартиру никто не отберет, — считает Константин Барсуков из компании «Релайт-Недвижимость». — А потому возникает вопрос, почему казна страны (а значит и налогоплательщики), должны выплачивать компенсацию гражданину, который осмотрительности не проявил.

Николай Андреев из компании «Пересвет-Недвижимость» считает, что единственной возможностью избежать форс-мажора остается титульное страхование. В случае утраты прав собственности интересы обманутого покупателя защищает в суде страховая компания, и если покупателю невозможно вернуть квартиру, то с помощью страховой компании застрахованное лицо приобретает новое жилье на аналогичную сумму. Данная страховка стоит около 0,8 % от стоимости квартиры.