Дешевая ипотека сделает жилье дорогим

Вслед за Сбербанком упростить выдачу ипотечных кредитов решил ВТБ 24. В конце минувшей недели президент Сбербанка Герман Греф доложил премьеру о снижении ставок по кредитным операциям. «Мы запустили новый продукт: при пятидесятипроцентном взносе ставка ипотеки составляет 8% на восемь лет. Это новый кредит, за всю историю самые низкие ставки по ипотечному кредитованию», — рассказал Греф Владимиру Путину.

Во вторник ВТБ 24 объявил о запуске программе ипотечного экспресс-кредитования. Второй крупнейший банк страны готов выдавать кредит на основании лишь двух обязательных документов: паспорта РФ и любого дополнительного документа, подтверждающего личность. Клиенту не придется предоставлять справку о доходах, копию трудовой книжки, диплом и прочие стандартные документы, сообщил заместитель президента-председателя правления банка Анатолий Печатников.

Правда, клиент, не подтвердивший доходы, должен будет сразу оплатить 50% стоимости приобретаемого жилья. Как заявил Печатников, почти треть всех клиентов ВТБ 24 могут сформировать первоначальный взнос в столь крупном размере.

Минимальная ставка по этой программе такая же, как и по другим кредитам: от 9% годовых в рублях и от 8,45% годовых в валюте. Максимальный срок кредита ВТБ 24 установил в 20 лет, максимальная сумма кредита для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга ограничена 15 млн рублей, для остальных регионов — 8 млн рублей.

Нововведения ВТБ 24 и Сбербанка носят «маркетинговый характер», считает Светлана Сурина, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Абсолют Банка. «Например, в случае ВТБ 24 привлекательность предложения снижается, так как основные проблемы не связаны с заемщиком и возникают на этапе сбора пакета документов на приобретаемую недвижимость. Таким образом, итоговые сроки существенным образом не сокращаются. На фоне не самых выгодных процентных ставок, вероятнее всего, предложение ВТБ-24 будет интересно тем клиентам, которые уже приняли решение о получении кредита именно в этом банке», — говорит BFM.ru Светлана Сурина.

На сегодня большинство банков в России принимает решение по ипотеке в течение трех дней, добавляет Татьяна Шваб, руководитель проекта «Ипотека» банка «АБ Финанс». Доступность ипотеки сейчас — это не столько снижение процентной ставки, а ее сдерживание, считает она.

При этом эксперт отмечает, что «снижение процентной ставки без адекватного роста объемов ввода жилья в эксплуатацию приведет к росту цен на жилье, как уже было в 2006 году, когда однобокое стимулирование спроса на ипотеку с понижением процентных ставок со стороны банков привело к росту цен на жилье».

Татьяна Шваб обращает внимание и на повышение рисков для кредитных организаций: «Очевидно, к чему приводит некачественный анализ платежеспособности заемщика, учитывая недавний кризиса американской ипотеки», — комментирует она.

В ВТБ 24 уверены, что с запуском нового продукта качество ипотечного портфеля банка не ухудшится. На 1 апреля 2011 года просрочка в ипотечном портфеле банка равнялась 5,8% (по РБСУ). «Основные дефолты по ипотеке отмечаются по кредиту с минимальным первоначальным взносом или без него», — заявил Печатников.

Вряд ли банки, которые перестали требовать от заемщика справку о доходах, чем-то сильно рискуют, считает Рустем Ибрагимов, директор департамента розничного бизнеса Первого республиканского банка: «Ипотечные экспресс-кредиты предусматривают, что большую часть стоимости недвижимости (от 50%) заемщик оплатит собственными средствами. И, кроме того, эта недвижимость будет находиться в залоге у банка».

Снижения ставок не будет

Вполне вероятно, что аналогичные ипотечные программы появятся и в других коммерческих банках, предполагает Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-Банка. Однако в целом предпосылок к резкому снижению ставок сейчас нет, сообщил банкир BFM.ru: «Ставка рефинансирования ЦБ не снижается, даже растет, кроме этого у банков нет долгосрочных дешевых ресурсов. А для коротких кредитов с большим первоначальным взносом и при официально подтвержденных доходах у заемщика процентная ставка всегда была минимальной». Но основная часть ипотечных заемщиков, отмечает он, берет кредит на длительный срок и не имеет 50% для первоначального взноса, а «для таких заемщиков ставки по кредитам выше».

Ставки исчерпали потенциал падения еще в прошлом году, подтверждает Светлана Сурина из Абсолют Банка. «Например, если в начале 2010 года стандартным предложением на рынке по ипотечным кредитам было предложение с первоначальным взносом в 30% и процентной ставкой около 14%, то в начале 2011 года первоначальный взнос снизился до 20%, а средняя ставка — до 12,5%, — отмечает эксперт. — Макроэкономические факторы и денежно-кредитная политика Центробанка, напротив, способны увеличить ставки по кредитам. Например, ряд банков заявил о намерении поднять ставки уже летом. Кроме того, возможности банков для снижения ставок по кредитам ограничены, так как нельзя не учитывать увеличивающуюся стоимость фондирования на рынке»

Учетная ставка Банка России составляет 8,25%, а ставки по ипотеке, в среднем, сейчас находятся на уровне 10,5%-13%, приводит данные Татьяна Шваб.

В таких условиях наиболее вероятны два сценария развития событий, считает заместитель председателя правления Меткомбанка Ольга Фролова: «Либо произойдет небольшое прямое повышение ставок, либо банки будут искать источники компенсации их снижения, вводя дополнительные услуги».