Апартаменты вместо жилья

К концу года столичный стройкомплекс обещает превысить план: вместо 2,54 млн кв. м, предусмотренных программой «Жилище», планируется построить более 3 млн кв. м жилья. Злопыхатели говорят, что почти половина квартир появится на территории Новой Москвы, а значит, в самой столице объемы растут совсем не так бурно, как это демонстрируют чиновники. Но не стоит забывать, что в эту статистику не входят апартаменты, которые де-факто являются жильем, а де-юре — коммерческой недвижимостью. Аналитики единодушны в своих оценках: сегмент апартаментов растет как на дрожжах, а с учетом согласованных в 2012–2013 годах проектов скоро составит реальную конкуренцию стандартным квартирам.

Недвижимость для временного проживания стала массово появляться на рынке после кризиса 2008 года, когда застройщикам в поисках рентабельности пришлось массово переформатировать площади в многофункциональных комплексах. Жилье, пусть и без возможности зарегистрироваться в нем, покупалось лучше, чем офисы. В Москве эта тенденция совпала с новой градостроительной политикой столичных властей, объявивших курс на децентрализацию. Новые рабочие места мэрия решила создавать на периферии, а центр города отдать жителям. Там начали благоустраивать пешеходные зоны, запускать веломаршруты и строить апартаменты, которые, как показала практика, оказались наиболее выгодным форматом для инвесторов, поскольку в отличие от гостиниц быстро окупаются и не имеют нормативов по соцкультбыту, действующих для обычного жилья.

Сейчас, по оценкам компании «Метриум-груп», в ЦАО находится более половины (52,1%) апарт-комплексов. Такие квартиры есть практически во всех высотках ММДЦ «Москва-Сити», а также в большинстве многофункциональных и гостиничных комплексов, строящихся в округе. На втором месте благодаря площадкам у водоемов с большим отрывом расположился САО (18,7%), а третью позицию делят между собой ЮАО и СЗАО (по 8,3%). В Юго-Западном и Юго-Восточном округах комплексы с апартаментами пока не появились, но эксперты не сомневаются, что это вопрос времени. Среди элитных новостроек Москвы доля апартаментов достигла 50%, утверждают аналитики Kalinka Real Estate Consulting Group. Это на 15% превышает показатели прошлого года. А если считать элитные проекты, выведенные на рынок в 2013 году, то среди них апартаментов будет уже 75%, т.е. подавляющее большинство.

В центре города такое жилье можно купить, заплатив 455 тыс. руб за кв. м. Однако прошли те времена, когда апартаменты считались продуктом исключительно для «богатеньких буратин», которые отдают своих детей в дорогие частные школы и пользуются платными клиниками. Например, в Северном округе их стоимость — 179 тыс. за кв. м — вполне сопоставима с ценой квартир эконом-класса. А в ВАО апартаменты можно купить из расчета 201,5 тыс. руб. за «квадрат».

Столичные чиновники согласны с тем, что все социальные различия между жильем и нежильем уже стерлись. По словам главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, исследование НИиПИ Генплана показало, что у людей, проживающих в апартаментах, та же демография, как и у тех, кто проживает в квартирах. Например, у них такое же количество детей, и им так же требуются детские сады и школы. Причем в пешеходной доступности. Сразу после своего прихода в мэрию Кузнецов обещал разработать нормативы по соцкультбыту для застройщиков, строящих объекты временного проживания, но воз и ныне там. Что мешает проектировщикам уже полтора года выполнить несложную в общем-то задачу, «Экономическому вторнику» узнать не удалось.

Глава стройкомплекса Марат Хуснуллин говорит, что нужно различать апартаменты в составе многофункциональных комплексов, гостиничные апартаменты и апартаменты как отдельно стоящие здания. Каждый из этих видов недвижимости, по его словам, требует отдельного подхода и градостроительных нормативов, в том числе по объектам социнфраструктуры. Аналитики отмечают, что в мире наиболее активно растет доля апартаментов, являющихся частью номерного фонда классических гостиниц: с 2010 по 2012 год количество апарт-отелей увеличилось с 7,1 тыс. до 8,3 тыс. Но в Москве именно этот формат пока находится в зачаточном состоянии (продажи апартаментов с гостиничным управлением, по данным компании Welhome, ведутся только в трех комплексах — YE’S (Митинская ул.), «Сады Пекина» (Большая Садовая ул.) и «Новый Арбат, 32» (Новый Арбат ул.), а основная масса объектов является скрытой формой жилья.

Весь 2013 год инвесторы и чиновники бодро штамповали такие проекты — особенно в рамках программы редевелопмента городских промзон. В частности, только реновация ЗИЛа выведет на рынок 600 тыс. кв. м апартаментов, что составляет 40% всего объема запланированного к строительству жилья. На месте часового завода «Слава» рядом с Белорусским вокзалом должны появиться 63,5 тыс. кв. м апартаментов. Где будут лечиться жители этих домов и в какие школы пойдут их дети, разработанные проекты планировки не уточняют. Особое беспокойство вызывает тот факт, что проекты планировок утверждаются в ручном режиме в отсутствие Генплана (он уже третий год находится на корректировке) и Правил землепользования и застройки (по уму, все должно быть наоборот). Это не позволяет составить целостную картину перспективного развития города и реально оценить масштабы его предполагаемой застройки, в том числе таким сомнительным с точки зрения градостроительной политики форматом, как апартаменты.

Что касается социального жилья, то, согласно Адресной инвестиционной программе (АИП), его доля в течение ближайших трех лет будет колебаться в районе 700 тыс. кв. м. Обязательства по завершению программы ликвидации пятиэтажек сносимых серий (в 2016 году) привели к увеличению планируемых ранее объемов на 230 тыс. кв. м, но стройкомплекс обещает уложиться в смету. «Мы построим больше жилья, но за меньшие деньги, — говорит Марат Хуснуллин. — Правительство делает все, чтобы жилье было доступным для максимального числа нуждающихся». Согласно Адресной инвестиционной программе, в 2014 году на эти цели будет направлено 45 млрд руб., в 2015-м — 36,9 млрд руб. и в 2016-м — 38,3 млрд руб. Затраты на муниципальные новостройки, по словам главы стройкомплекса, удалось сократить за счет оптимизации проектных и технических решений. Если три года назад строительная себестоимость городского жилья составляла 78 тыс. руб. за кв. м, то сейчас — 40–50 тыс. руб., а с учетом коммунальной инфраструктуры — 80 тыс. руб. в пересчете на единицу готовой площади.

Стратегической для себя задачей столичные власти считают развитие сегмента арендного жилья. Формально это те же апартаменты, но без права приватизации и обеспеченные соцкультбытом по нормативам, действующим для жилых домов. В ожидании корректировок федерального законодательства Москва уже начала подбирать участки, которые планируется выставлять на аукционы для строительства таких объектов. В горадминистрации полагают, что их появление позволит очередникам и другим горожанам, не имеющим средств на покупку квартиры, решить свой жилищный вопрос, а также сократит маятниковую миграцию. «Если будет достойный уровень предложения арендного жилья с точки зрения цена–качество, люди не будут ездить на работу в другой конец города. Они просто снимут жилье там, где им более удобно», — говорит заммэра Наталья Сергунина.

Застройщики готовы прийти на рынок арендного жилья, но только в обмен на преференции. Сейчас инвестиционная стоимость жилья в Москве составляет около 150 000 руб. за 1 кв. м, стоимость аренды квартиры — примерно 10 000–12 000 за 1 кв. м в год. Таким образом, за год инвестор вернет только 8% затраченных на строительство доходного дома средств. Притом что только затраты по кредиту в год на 3–5% больше. «Рентабельным строительство доходных домов может стать лишь при условии предоставления застройщикам земли на льготных условиях. Если участки будут продаваться с аукционов в 10 раз дешевле, чем под коммерческие объекты, инвесторы получат дополнительный стимул перейти в сегмент арендного жилья», — отмечают в Национальном объединении застройщиков.